건축물하자진단

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건축물하자진단

건축물하자진단

하자의 개념

건축물의 하자란 건축물의 기능상, 안전상, 미관상 지장이 있는 것을 말하며 건축물의 완공된 시점 또는 완공 이후 기대 되었던 상태와 실제 상태상의 격차가 되는 것을 하자라 한다.

하자는 공사상의 잘못으로 건물에 균열이 생기거나, 비틀림, 들뜸, 침하, 누수, 작동 또는 기능불량 등이 발생하였을 경우 모두 하자라고 볼 수 있다.
준공 이후 가장 많이 발생되는 하자는 방수공사 부실로 인한 누수현상, 단열 · 방음공사 부실로 인한 결로 및 열 손실, 설비공사 미비로 인한 하수 · 오수 배관의 막힘, 역류, 누수 등이 있다.

오시공(변경시공)의 개념

사업주체 및 시공사가 고의 또는 과실로 설계도면이나 시방서대로 시공하지 아니하고 상이하게 시공 하였다거나, 저질의 다른 제품의 자재를 사용하거나 임의대로 설계를 변경하여 시공한 상태를 말하며 예를 들어 바닥 마감재의 재료변경 및 설비배관의 재료변경, 관경축소, 창호의 유리두께 변경이 오시공(변경시공)으로 볼 수 있다.

미시공의 개념

사업주체 및 시공사가 고의 또는 과실로 설계도면이나 시방서대로 시공하지 않은 상태를 말하는데 예를 들어 조경 식재의 수량을 줄이거나, 옥상의 방수를 미시공하였거나, 주방 씽크대 하부 바닥에 마감재를 미시공하였을 경우에 해당한다.

하자진단 수행

건축물 하자진단은 상기 사용승인 전 하자와 사용승인 후 하자에 의한 대상건물의 실제 피해 여부를 조사하고 그에 따른 건물의 안전성 및 사용성 평가를 수행하며, 보수보강 공법을 제시하고 제비용을 산정하여 보고서를 제출한다.

하자진단의 필요성

분쟁 발생시 발생된 하자의 발생시기를 입증하기 위하여 반드시 사업주체(건축주) 또는 시공자에게 하자보증기간 안에 근거자료를 통해 하자보수를 요구해야 한다.

대부분 육안으로 보이는 일반적인 하자보수를 요구하고 있지만, 육안으로 확인되지 않는 숨어 있는 하자 즉, 준공도면과 다르게 시공한 오시공, 미시공, 변경시공한 하자가 상당히 존재하고 있으므로 이러한 숨어 있는 하자를 찾아내기 위해서는 전문장비와 전문가의 도움이 요구된다.

사업주체의 하자보수 관행적 면피처리
준공이후 사업주체 및 시공사는 하자보수의 적극적인 이행보다는 부분땜빵식 공사로 보증기간 만료시점까지 미루거나, 적당한 선에서 이를 종결지으려 한다.
하자발생 입증의무가 비전문가인 입주자에게 있음
준공이후 사업주체 및 시공사에게 하자보수를 요구할 경우 하자의 정확한 원인과 보수방법을 입주민이 제시하여야 하고 보증기간 내에 하자가 발생했다는 것을 입증해야 한다.
하자·오시공·미시공 조사 및 진단
완공된 건축물의 하자·오시공·미시공에 대해 정확한 원인과 보수방법, 보수비용을 입증하기 위해선 설계도면과 계약서류를 통해 전문인력과 전문 조사장비가 필요하다.
하자보증금청구 또는 손해배상의 까다로운 절차
하자진단을 통해 하자보증금을 청구하거나, 손해배상을 청구할 경우 까다로운 절차 때문에 행정 및 소송의 기술적인 지원이 필요로 하다.

하자진단의 계획 및 절차